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Re:开发商擅自增加4层楼 146业主起诉获赔偿
律师支招》》
改容积率该告就告，开发商改变容积率的“招数”一般有三种：
招数一，在拿到地之后，通过各种手段，将容积率提高0.1或0.2。最终用规划部门的同意和批文，作为自己改变容积率的合法依据。
招数二，根据国家规定，容积率可以有一定的浮动范围。在此范围内，开发商不用承担增加面积所受的罚款。
招数三，规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商接受罚款。
如果发现自己购买房屋的容积率超过规划部门批准，可以通过诉讼渠道，要求开发商降低房屋价款或赔偿相应损失。
Re:重庆容积率“第一案”：开发商擅自增加4层楼 业主获赔上百万
容积率、绿化率、车库率、得房率
这些指标关系到日后的居住品质，如容积率过高的小区会因为楼层过高而给人压抑感，绿化率过低则会使得小区环境太差，车库率太小会导致停车极为不便，因此作为购房者，有必要对此有个清晰的认识。
容积率：
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越少，人均用地面积越多，居住品质就会越高。 高容积率的小区意味着高密度的居住人口，这对小区本身楼道、公共娱乐场所等的使用也会更加频繁，从而加速其老化。同时，高容积率的小区在安保方面也存在不小的压力。
专家建议，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
绿化率：
绿化率是开发商会经常提及的概念，跟容积率一样，也是一项规划指标，可简单表述为：规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率，其中绿地率中的绿地是指居住区用地范围内各类绿地，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
有业内人士指出，有少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或绿地率，因为通过一些技术上的处理，均能得到不错的效果，但实际上绿化面积到底有多少，则避而不谈。
得房率：
得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。但专家提醒，得房率在某些特定的情况下，会发生变化，因此购房者别仅仅只是听信开发商的说辞。
一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套(单元)建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。
前期销售的房源一般是在规划建筑方案设计最初计算并得到的得房率，由于此时公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算现有的公摊面积，有时甚至只是简单计算标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对较高的。
项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期的大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约降低1～3个百分点。
专家建议，如果条件允许，购房者不妨直接进入样板房对室内使用面积进行测量，得到套内使用面积，计算出使用率，虽然结果不一定十分准确，但能够较为客观地反映住宅的使用效率。同时，使用率还能反映出房型设计方面的缺陷，因为有些房型形状很不规则，会影响到使用，虽然得房率不低，但是使用率却打了折扣。
据了解，得房率跟建筑形式也有一定的关系，如多层住宅的得房率可控制在85～90%，小高层住宅的得房率控制在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在75～80%。高层小户型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。
车库率：
对于车库率这个问题，估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了。但这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。
张先生在买房之初并未考虑要买车，因此就没有想到车位因素。两年后，张先生有了车，麻烦也随之而来，每天下班回家是他最难过的时候，因为小区里的停车位太少，需要很费神地找车位，有时候回来的太晚了，他只能把车停在小区附近的公共场所，然后步行回家。由此不难看出，小区的车库率也不能忽略。
对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：车库(位)数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高，住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带，每户拥有车库率达到100%及以上。
车库率也不宜过高，够用就行，一般情况下，中高档小区的车库率达到0.5～1之间已经基本能够满足常规需求。如果车库率过高，会造成公摊面积的增多，从而影响到得房率。
专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。
案例：
欢欢喜喜去接房，却发现大楼“长”高了4层。气愤之余，小区146名业主以违约为由，将开发商告上法庭，要求赔偿损失，此举在重庆市尚属首次。重庆容积率第一案”二审尘埃落定，146名业主共获赔上百万元。
26层楼怎么变成30层
业主王洪（化名）称，2006年11月，他以每平方米2800余元的价格，在沙坪坝区双碑“鼎盛时空”小区购买了一套面积33平方米的房子。
2008年3月26日，他到小区接房，发现开发商承诺修建的26层楼房，竟然“长”到了30层。“这栋楼每层设计有12户，增4 层楼就等于多了48户人家，超建面积达3254平方米。”王洪称，突然多出这么多人使用原有的道路、绿地、公共设施，他觉得自己的权利受到侵害。
对此，开发商解释是为减少成本。但业主们并不买账，认为开发商违反合同约定，对其造成影响。该楼146名业主，遂将“鼎盛时空”开发商重庆银昌房地产开发有限公司告上法庭。
去年10月28日，沙区法院一审判决银昌公司按146名业主所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元和12000元。银昌公司不服，提起上诉。
处罚决定当“挡箭牌”
今年1月20日，该案二审在重庆市一中院开庭。庭审中银昌公司辩称，2007年10月29日，市规划局沙区分局曾对公司作出处罚决定：“对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。”
开发商认为，处罚决定书已具备法律效力。且其中明确规定，对公司违反规划许可的行为予以罚款，而不是拆除，且罚款后可办理永久规划许可手续。这说明，规划部门已批准规划变更。而业主接房后就已经发现规划变化，但依旧办理了交接手续，应视同原告接受规划变更。
此外，银昌公司还举示证据，证明“鼎盛时空”第27层至第30层已经通过规划验收。
业主已申请强制执行
日前，市一中院判决驳回上诉，维持原判。承办法官介绍，银昌公司擅自变更规划许可超建楼层，导致业主所购房屋容积率提高，住户数量增加，居住环境和使用条件变差，违反了合同约定，属于违约行为。
规划行政部门对银昌公司违规超建行为予以处罚后，作出规划验收。这一处罚决定仅证明其违法被处罚，并不能证明已被规划部门批准，更不能改变银昌公司违约行为性质。因此，银昌公司的违约行为，对业主造成损害，应予赔偿。
昨下午3点，记者来到“鼎盛时空”。该楼是一栋无小区花园的独栋商品房住宅楼。已过上班高峰，楼内的两部电梯显得空敞。“这时候上下最方便！”一业主告诉记者，去年底，楼上的4层就开始陆续住人，一到上班高峰，电梯挤得很。特别是遇到电梯检修，更是“寸步难行。”该业主称，官司虽然打赢了，但钱还没拿到。目前，他们已向法院申请强制执行。
业主损失难量化 法官行使自由裁量权
此案业主与银昌公司签订的购房合同中，对改变容积率的违约行为没有约定，业主在庭审阶段也无法举示证据来证明自己遭受的具体损失。那么，该案法院在作出判决时，是如何确定被告的赔偿数额的呢？
该案一审法官谢凤鸣称，银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。其违约行为给原告造成的损失是客观存在的。虽然业主的具体损失难以量化，但是，如果因为业主对此举证不足，便驳回其赔偿的诉讼请求，就等于承认公司违约却不承担责任。因此，法院综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，行使自由裁量权，酌情确定出赔偿数额。
该案146名原告在起诉时，根据自己所居住的三个不同户型，估量出了三个档次的损失数额。其中部分原告要求赔偿损失1万元，部分原告要求赔偿损失1.5万元，剩下的原告要求赔偿损失2万元。法院最终确定的赔偿数额为原告所要求支付数额的60%。